仕事のステージ。

指示ができないと、スキルは上がらない。



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いろいろな会社を経営していると、経営者としての立場として最終決断をしなければならない。その時に過去の流れを見ると、なぜこんなことをしているのか指示が間違えていることがある。
仕事の指示は期日があるのでその日までに仕上げるのが仕事。会社の仕事をしているのだから、方針が決まったら方針の通りに進める。新しいことをやるのだから結果が出るかどうかはわからない。結果を出した後に反省をして改善をする。事業なので始まったら止まらない。その間に考えながら改善を積み重ねていくから最終的にはうまくいく。

仕事が始まって、上司から指示を受ける。こういうふうにしたら良いと思うのは意見の対立ではなく、同じ仕事をしているのだから改善をしていくことを繰り返しているから進歩していく。

指示ができない人というのは、的はずれな指示をしてしまうか、指示をしても指示を確認しないか、やったことに対して確認を取らないか。期待したせいかを意識しない人。言ったことの責任は取らず、他人のせいにすると組織は上手くいかなくなる。上司が部下のせいにしたらアウト。人がついてこなくなる。
上司は一緒になって指示をしながら結果と照らし合わせて次の手を打つ事を繰り返すから、仕事のスキルが上がってくる。

的確な指示ができるかがマネージャの資質。経験を多く摘んでいるから指示をする時に瞬間的に判断ができる。うまくいく成果を出すにはいつも出した指示の結果を繰り返し考えてる。上司は指示をするのが仕事ではなく、結果を出すのが仕事。
的確な指示をだすこと、
繰り返し指示をして、行動して、其れをチェックして、其れをまた反省して次の指示につなげることを何度も繰り返すこと。そうすると最初の指示がなんとなく照準があってくる。

照準が合わない指示というのは他人の時間を奪うことになる。会社は人で出来ている。方針というのは指示で出来ている。方針が誤りであれば直さなければいけない。現場から直していかなれけばいけない。
仕事は、新しい人が入ってきた時に自分の経験を踏まえて失敗しないように部下に指示をすること。部下が間違えたり、成果が出なかったときは、経験則を使って指示を出して成果を出すようにする。
支持した人の信頼関係は結果でしか評価されない。指示は最終的な結果に結びつくような指示をしなければいけない。結果が出ない指示は間違いだから途中で修正していく。
昔と現在ではステージが違ってくるので仕事も時代も動いています。


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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

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「不動産投資を始めるには?」「まず始めは何から始めるのがベストなんだろう?」といった最初の疑問を読み解き、不動産市況や投資指標に基づき物件選びのポイントや銀行選びのポイントなどなど・・・、を解説致します。どのように不動産投資を進めていくのか、また始めるにあたっての心構えなど、決して不動産業者目線ではない、普段数多くのクライアントに対しての資産形成に携わるパートナーとしての目線でお話しさせて頂きます。

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人生80歳時代の今、これらは全ての人の身に 降りかかる可能性の高い事であり、今のうちに真剣に対策を打っておかないと、 将来とても困る事になると思います。第1部では、私、不動産投資コンサルタント藤原の視点で、収入属性を労働収入のみから労働収入+権利収入(家賃収入)の2つの エンジンに、今のうちから切り換える為の意味と魅力とノウハウをお話致します。 第2部では、三原税理士をお招きして、税理士の視点でオススメする 不動産投資の魅力と、来るべき親の介護にも備えられる資産管理法人を使った 不動産投資ノウハウの魅力についてもお話して頂きます。

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本セミナーにて講師を務めますのは、自身も区分ワンルームやアパートを所有する不動産投資家でありながら、現場にて自身のクライアント向けにも数多くの資産形成コンサルティングを行う中元CPMになります。現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。

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多目的2世帯住宅。

3万円ちょっとで3LDKに住める?
3880万円、新築2世帯住宅発売予定!



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建てる建物のコンセプトの取材を受けたのだけれど、三崎口のところで健康住宅は他と違う建物を建てようというコンセプトで建ててた。
その他に、2LDKと3LDKの二世帯住宅を建てましょうということになり、ローコストでクオリティの良い建物を立てることになって総額で3880万で売るつもりでいる。
何故2世帯住宅を建てるかというと、住宅ローンの仕組みがあって、今金利が0.775%で35年のローンが組める。
不動産投資だとスーパー地主でも安くても1%前後、普通のサラリーマンだと3%オーバー、この利息の違いは大きく、住宅ローンは政策的な金利の設定になっている。すると3880万円のローンを組むと月々10万5千円くらい。駐車場2台付きの2LDKの建物がPMの査定で7万5千円とでた。3LDKに住んで空室がないとすれば月々の負担は3万円で3LDKに住める。これが一つの売り。
もう一つは二世帯住宅を建てたくても土地がない人がいる。今回、三崎の70坪の土地に50坪の建物がついて3880万ということは、三崎の小さい土地を売ってそのお金を自己資金に入れたら、例えば1000万円で土地を売って自己資金にしたら残りのローンは月々7万円くらいだから、賃貸で子供が何処かに住んで6万円払っていたら、その家賃を住宅ローンにあてて、年金から1万円で今までと生活が変わらなくて車の置くところがある二世帯住宅すめる。

もう一つは、小さい子供がいて将来家を欲しいと思っているけれど、今買えない。そういう例でも自分が3LDKに住んで住宅ローンを組んで2LDKを賃貸にすれば、月々3万円の負担になり、支出は減るから預貯金が増える。子供が成長して世帯を分離する時に、賃貸の物件が空いた時に期間があれば定期借家で貸してもいいし、子供たちをそこに住まわしても良い。二世帯住宅で住まいができる。

今回はたまたま持っている土地で利益を載せて売ることもないし、コンセプト住宅で収入付きの住宅と二世帯住宅と将来の家の確保ということを考えたらいい話だと思う。
駅から歩いて6分、東京都内で駅から徒歩6分の物件は高いけれど、今回の土地は安くて始発駅から通勤できる。
更に空いている土地があるから、もう一つ建てて、まとめて建てることにして安く押さえることが出来た。その物件は2680万という話で、土地が凄く安く仕入れられて、建物もローコストで出来る。マンションよりも住宅が買える。
いままで生活のステージに合わせて住居をかえて来て、いまは三崎に住居を構えている。最後三崎に住んでいるなら最初から三崎に住んでしまってもいいと思う。そういうことが可能で、下町の商店街もどんどん住みやすくなってきていている。いまは閉校してるけれど人が増えてきたら敷地も建物もあるのだから学校が復活できるかもしれない。

ゆとりのある生活をしたい。可処分所得を増やすことがゆとりある生活だから、住宅ローンを下げて可処分所得を増やしてストックに回す。不動産投資をする。家賃収入を得られる。という形になったときに自宅を無理することはないと思う。
三崎の中でも買いたいという人が出ている。住宅ローンが通るかは別だけれど。うちの社員でも三崎口から本社まで混まずに通勤が可能だからいいかもしれない。
年末には完成する予定なので興味がある人は完成見学会に来てください。


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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

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本セミナーにて講師を務めますのは、自身も区分ワンルームやアパートを所有する不動産投資家でありながら、現場にて自身のクライアント向けにも数多くの資産形成コンサルティングを行う中元CPMになります。現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。

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人の機微は、大事。

まず、人間力を高めることだ。



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8月13日、14日と三浦夜市そして15日に夏祭りが三崎であって、社員の人に手伝ってもらっています。
これを新入社員の研修にするものありだと思った。飲食店で研修すると雰囲気もわかるし、段取りなどはやらしてみないとわからない。
出来る人、出来ない人がいて出来ないながらも頑張ってやるのは勉強になる。
人の機微が大事。行動って考えて行動するもの。
人と会ったら挨拶をするもの。会釈を出来ない人がいる。笑顔で挨拶をするという行動が取れない人がいるのにはびっくりした。人と接する時に相手がどう思うかというのは、子供の頃に教育されていると思う。そこの部分でちょっと外れちゃうと出来ない人がいる。これは訓練しないと出来ない。
お客さんが来たら挨拶をするのが普通。お茶を出す時にいらっしゃいませの一言に心がこもっているかはすぐわかる。

今回一番忙しい時に大変なことになって、毎年恒例のキッチンカーも人手が足りず一日しか稼働できなかった。
今度から新人が入ってきたら研修で行かせるもの勉強になると思う。接客をしばらくやれば変わってくる。
段取りは他人の気持ちがわからないと段取りは取れない。実際に動く時間がわからないと他人に厳しい段取りを組んでしまう。それで問題が起きて、改善するもにまた時間がかかってしまう。
最初の行動が結論に結びつく。初動がダメだと全部がだめになってしまう。ここは大事だから、勉強させたほうが良いと思っている人には新入社員じゃなくても行かせようと思っている。
今年も夏祭りの手伝いに社員の子供たちも来てくれた。去年が楽しかったから今年も来ている人もいる。それは大事。仕事は楽しむことが一番大事。今回、アルバイトを観て感じたことだけれど、良い研修だと思ったから次回からまた研修をやってもらいたいと思います。


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いよいよ、来週。






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来週から、東京、名古屋、大阪で、本書の出版記念講演を行う。

24日に配本がなされ、今回の講演で参加者に配布するが、アマゾンの書店経由での配本は、どうも9月になってしまうらしい。

ということは、27日の講演当日は、まだ世に出ていない貴重なものだ。

ん、そうでもない?

ま、今回の講演は、ちょっと勘違いしやすいテーマであるが、別に都市農地の所有者だけに限定するものではなく、2022年問題を見据えて、では、いま、何をするべきか、というテーマである。

この2022年問題は、3大都市圏の都市農家が営農をやめて大量な宅地が供給される場合、どうなるのかという問題であって、3大都市圏でない人には関係ないという問題ではない。

今回の講演では、そこの話を行っていきますので、すべての不動産オーナーに役立つ内容だ。

ぜひ、お時間がある方は、ご参加いただきたい。


では。



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3ホイラー『ウォンイット』。

大人の歩き方、2匹目のどじょう?



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今月放送分。

ぜひ、ご覧ください!

かなり、ご機嫌な番組です!



では。


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「いま売ったらいくらで売却できますか?」とは最近特に多いご相談のひとつ。ただ、売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせていただくことが多いのも事実。「それはナゼ?」という理由を、ロジカルに解説させていただく本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です!

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今回、セミナーでお話をする「NOI(営業純利益)」とは「満室(想定)賃料」から空室 期間の損失や運営費等を差し引いた手取り収入のことです。営業マンのうまい話に乗せられて購入に踏み切ったものの、蓋を開けてみれば退去の度に生じる空室期間や、また、物件を維持するための管理費や保険料、原状回復費用や固定資産税などの経費に頭を悩ませる大家さんは少なくありません。NOIは物件に手を加え改善したり、経費削減などで増加させることが可能です。

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健康って、大事でしょ!

「ここが知りたい不動産」。



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今月放送分。

ぜひ、ご覧ください!

おまけに、収入付住宅も披露!



では。


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まずは、FMヨコハマ収録をば。

今日から、営業開始。



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毎週、木曜日朝8時15分頃から「ここが知りたい不動産」という番組をもっている。

本日、休み明けの仕事が、この収録。

夏休み期間、三崎城ケ島夏祭りなども含めて、多くのイベントがあり、だいぶ飲みすぎの状態での収録。

昔は、収録のたびに多少の緊張感をもって取り組んできたわけだが、最近は、あまり緊張感もなく、結構、気軽に収録を行っている。

現在、来年の神奈川新聞社主催の講演の打ち合わせを終え、これからテレビ神奈川の収録。

ここでも「ここが知りたい不動産」という番組を収録するが、以前は生放送だったが、今日、収録して、明日、放送されるようになっている。

ん~、だんだん緊張感が薄れる構造になってきた。

では、明日、昼の12時頃からテレビ神奈川で放送されますので、ぜひ、ご覧ください。

ちょっと、二日酔いの顔で出ています!


あ、これから打ち合わせ。

では。


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ミサキ・ポートエール・ビール!

ミサキプレッソの藤沢社長とコラボ。



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飲みかけの写真で申し訳ない。

一昨日、発売が開始された「ミサキ ポート エール ビール」。

三崎に地ビールを出せないか、ということで、この「ミサキ ポート エール ビール」が誕生した。

現在、生産量が少なく、したがって供給量も少ないビールだが、とにかく「生きた酵母」が売りのビールであるため、どうしても日持ちせず、少量生産を余儀なくされる。

また、生ダルは冷蔵が基本であり、常温保存ができない。

当面、山田屋の蔵のエアコンを最強にして対応する。

今回、出来立てを仕入れて発売したところ、面白半分もあって、速攻完売してしまった。

しかし、このビールはうまいなんてものじゃない。

普通のビールは、保存期間を延ばすために、ビールなのに酵母を抜いてしまう。

皆さんもご存じのとおり、酵母は整腸作用があり、健康飲料である。

にもかかわらず、せっかくのビールなのに酵母が入っていないのが普通になってしまっている。

この「ミサキ ポート エール ビール」は、製造した現場で生詰めし、輸送後、冷暗所で保存しなくてはならず、手間が大変なのだが、一昨日、試飲した人のすべてが「おかわり!」の連発で、一週間分が売り切れてしまった。

追加注文するも、昨日は間に合わず、あわてて追加分を明日の朝に出来上がるというので、社員が取りに行く段取りになっている。

せっかくなので、15日の三崎城ケ島夏祭りには、当社のツアー参加者の分は取っておくつもりだが。

しばらくは、配給制になる可能性がある。

ま、エールビールなので、秋口にもおいしいし、一年中おいしい。

美味しいビールと、おいしい料理を楽しんでいただけることを期待している。



では。





大型バスで行く・サマーツアー2017~ 東京・横浜発・[日帰・40名限定企画]
選べる2つの出発地点「東京 or 横浜」
今年もさらに内容充実、パワーアップした三崎・城ヶ島夏まつりはお楽しみが満載。
他では味わえない特別なCFネッツサマーツアーにぜひご参加下さい!

・昨年動員500名超えを記録した大人気イベント三浦プロレスを観戦!
・日本最大級の60フィートヨット「翔鴎号」クルーズ!
・遊ヶ崎グループで使えるお楽しみチケット&ドリンク券を配布!
・天然温泉水湯里湖を使用した特製手打蕎麦と、地元の新鮮魚を使用した蕎麦御膳を堪能!
・矢口壹琅&矢口早苗によるCD発売記念ライブ!
・そして最後のお楽しみは城ヶ島遊ヶ崎リゾートで見る花火鑑賞!

参加者特典
★ 蕎麦御膳の昼食
★ 当日使用できる遊ヶ崎グループお楽しみチケット(2,000円分)
★ アルコール含むドリンクチケット2枚
★ 三浦プロレス観戦
★ ステージイベント(三浦プロレスオールスターズバンド&矢口壹琅・矢口早苗)
★ 矢口壹琅&矢口早苗によるCD発売記念ライブ
  ※簡単な軽食が用意されます。

開催スケジュール ※開催スケジュールは予告なく変更する場合がございます。

平成29年8月15日(火)

会員限定イベント「CFネッツサマーツアー in 三崎夏祭り2017」

東京駅発 9:00集合(出発9:30)
横浜駅発 10:00集合(出発10:30)

12:00~13:00 三崎港着 三崎港 蔵・葉山商店にて蕎麦御膳の昼食
13:00~14:00 試合開始前に三浦プロレスオールスターズバンドの演奏があります!
14:00~16:00 三浦プロレス観戦
16:00~17:00 三浦プロレスオールスターズバンド・矢口壹琅&矢口早苗によるステージイベント
17:15~18:45 翔鴎号クルーズ(2組に分かれて乗船)
       ※待機時間にお楽しみチケット・ドリンクチケットをご利用ください。
19:15~20:00 矢口壹琅&矢口早苗によるCD発売記念ライブ(城ヶ島 遊ヶ崎リゾート)
20:00~20:30 花火鑑賞
20:30~    バス乗車

横浜駅着 21:30頃
東京駅着 22:30頃

※申込み人数によっては、2グループ入れ替えでのご案内となります。
※交通状況により、スケジュール時間・到着時間が多少前後する可能性がございます。
※天候によりスケジュールが変動する場合がございます。
※最終スケジュールは期日が近づきましたらメールにてご案内差し上げます。

参加費

大人:8,000円(中学生以上)
小人:4,000円(小学生以下)


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「いま売ったらいくらで売却できますか?」とは最近特に多いご相談のひとつ。ただ、売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせていただくことが多いのも事実。「それはナゼ?」という理由を、ロジカルに解説させていただく本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です!

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今回、セミナーでお話をする「NOI(営業純利益)」とは「満室(想定)賃料」から空室 期間の損失や運営費等を差し引いた手取り収入のことです。営業マンのうまい話に乗せられて購入に踏み切ったものの、蓋を開けてみれば退去の度に生じる空室期間や、また、物件を維持するための管理費や保険料、原状回復費用や固定資産税などの経費に頭を悩ませる大家さんは少なくありません。NOIは物件に手を加え改善したり、経費削減などで増加させることが可能です。

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「不動産投資を始めるには?」「まず始めは何から始めるのがベストなんだろう?」といった最初の疑問を読み解き、不動産市況や投資指標に基づき物件選びのポイントや銀行選びのポイントなどなど・・・、を解説致します。どのように不動産投資を進めていくのか、また始めるにあたっての心構えなど、決して不動産業者目線ではない、普段数多くのクライアントに対しての資産形成に携わるパートナーとしての目線でお話しさせて頂きます。

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面倒くさい事件とは。

なんだか、様々な憶測が流れているので説明する。



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昨日、ちょっとお伝えした「面倒くさい事件」であるが、様々な憶測が流れてしまい、心配している人から問い合わせを頂いた。

ただ、当事者について、間違いがあったりするので、ちょっと説明する。

私の息子に任せている「伊万里ちゃんぽん」という会社がある。

この本店は有田にあるのであるが、人員不足によって、ある会社に業務の委託を行っていた。

この業務を委託している会社には、三崎港ラーメンも手伝ってもらっている。

今年に入って、業績が若干落ちてきて、その業務委託会社の提案により「伊万里ちゃんぽん」のテコ入れを依頼し、佐賀県の伊万里に行ってもらっていた。

ところが、その会社は、佐賀に当社と同様な店舗を5月24日に出店し、あろうことか、三崎港ラーメンの社員を退職させて手伝わせていたのである。

7月に入って、三崎港ラーメンの研修生が育ち、そのものに伊万里ちゃんぽん有田店の手伝いを打診したところ、快く引き受けてくれたので、8月に入り準備を行い、その業務委託会社、およびその会社の派遣店長に連絡するも、電話にも出ない状況が続き、仕方なく8月8日に直接、その研修生、および社員が訪問すると、その派遣店長が「自分の会社の指示でないと動かない」とかで、一悶着があり、その店長から経営者に連絡させたところ
「もうお前は必要ないということだから撤退しろ」という指示が出され、急遽、伊万里ちゃんぽん有田店は休業することになってしまったのである。

いやぁ、そんな事情で、この会社との清算関係の事実を整理したりして、面倒くさい対応に追われている。

まあ、ここでは名前を伏せるが、彼に対しては様々な協力をしてきたわけだが、やはり周囲の意見を聞くべきだったと後悔している。

ただ、彼は、私と一緒に様々なところに顔を出していることから、今後の行動には不安が残るところだ。

一応、私のビジネスでのお付き合いのある方なら、だいたい想像がつく人物と思いますが、そんな事情で、彼や、彼の会社とは、今後、当社や私個人とのかかわりはないことを宣言しておきます。

今後は、自己責任で対応願います!



では。





大型バスで行く・サマーツアー2017~ 東京・横浜発・[日帰・40名限定企画]
選べる2つの出発地点「東京 or 横浜」
今年もさらに内容充実、パワーアップした三崎・城ヶ島夏まつりはお楽しみが満載。
他では味わえない特別なCFネッツサマーツアーにぜひご参加下さい!

・昨年動員500名超えを記録した大人気イベント三浦プロレスを観戦!
・日本最大級の60フィートヨット「翔鴎号」クルーズ!
・遊ヶ崎グループで使えるお楽しみチケット&ドリンク券を配布!
・天然温泉水湯里湖を使用した特製手打蕎麦と、地元の新鮮魚を使用した蕎麦御膳を堪能!
・矢口壹琅&矢口早苗によるCD発売記念ライブ!
・そして最後のお楽しみは城ヶ島遊ヶ崎リゾートで見る花火鑑賞!

参加者特典
★ 蕎麦御膳の昼食
★ 当日使用できる遊ヶ崎グループお楽しみチケット(2,000円分)
★ アルコール含むドリンクチケット2枚
★ 三浦プロレス観戦
★ ステージイベント(三浦プロレスオールスターズバンド&矢口壹琅・矢口早苗)
★ 矢口壹琅&矢口早苗によるCD発売記念ライブ
  ※簡単な軽食が用意されます。

開催スケジュール ※開催スケジュールは予告なく変更する場合がございます。

平成29年8月15日(火)

会員限定イベント「CFネッツサマーツアー in 三崎夏祭り2017」

東京駅発 9:00集合(出発9:30)
横浜駅発 10:00集合(出発10:30)

12:00~13:00 三崎港着 三崎港 蔵・葉山商店にて蕎麦御膳の昼食
13:00~14:00 試合開始前に三浦プロレスオールスターズバンドの演奏があります!
14:00~16:00 三浦プロレス観戦
16:00~17:00 三浦プロレスオールスターズバンド・矢口壹琅&矢口早苗によるステージイベント
17:15~18:45 翔鴎号クルーズ(2組に分かれて乗船)
       ※待機時間にお楽しみチケット・ドリンクチケットをご利用ください。
19:15~20:00 矢口壹琅&矢口早苗によるCD発売記念ライブ(城ヶ島 遊ヶ崎リゾート)
20:00~20:30 花火鑑賞
20:30~    バス乗車

横浜駅着 21:30頃
東京駅着 22:30頃

※申込み人数によっては、2グループ入れ替えでのご案内となります。
※交通状況により、スケジュール時間・到着時間が多少前後する可能性がございます。
※天候によりスケジュールが変動する場合がございます。
※最終スケジュールは期日が近づきましたらメールにてご案内差し上げます。

参加費

大人:8,000円(中学生以上)
小人:4,000円(小学生以下)


 ※CFネッツ採用情報はこちら



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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

◆詳細・お申し込みはこちらから





「いま売ったらいくらで売却できますか?」とは最近特に多いご相談のひとつ。ただ、売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせていただくことが多いのも事実。「それはナゼ?」という理由を、ロジカルに解説させていただく本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です!

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馬鹿に効く薬。

最近、またも売れだしている!



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先日、キンドルの書籍の話題を書いたが、お陰様で、購入していただけた方がいて、随分、売れたようだ。

気をよくして、最近、この馬鹿に効く薬というのが売れてきている。

残念なことだが、出版元の週刊住宅新聞社は事業停止してしまったが、アマゾンの場合、中古市場も形成しているので、購入することができる。

本書は、確か3000部か4000部の発行で、ぼちぼち売れ出したところで出版社が事業停止してしまったから、再版はない。

ぜひ、高校生などにも読んで頂きたい一冊。


あ、今日もちょっとした打ち合わせで出かけることになっている。

夏休みだというのに、なんだかめんどくさい事件に巻き込まれている。

詳細は触れないが、人助けで行ったことが、大きく裏切られた事件だ。

ほんと、人助けなど、するものではないと感じる今日この頃。

しかし、彼は、この三崎でも、私の知人であるかのごとく振る舞っているから、たちが悪い。

おまけに風評を流していたりするので、注意してもらいたい。

あ、時間だ。


では。





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・そして最後のお楽しみは城ヶ島遊ヶ崎リゾートで見る花火鑑賞!

参加者特典
★ 蕎麦御膳の昼食
★ 当日使用できる遊ヶ崎グループお楽しみチケット(2,000円分)
★ アルコール含むドリンクチケット2枚
★ 三浦プロレス観戦
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会員限定イベント「CFネッツサマーツアー in 三崎夏祭り2017」

東京駅発 9:00集合(出発9:30)
横浜駅発 10:00集合(出発10:30)

12:00~13:00 三崎港着 三崎港 蔵・葉山商店にて蕎麦御膳の昼食
13:00~14:00 試合開始前に三浦プロレスオールスターズバンドの演奏があります!
14:00~16:00 三浦プロレス観戦
16:00~17:00 三浦プロレスオールスターズバンド・矢口壹琅&矢口早苗によるステージイベント
17:15~18:45 翔鴎号クルーズ(2組に分かれて乗船)
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19:15~20:00 矢口壹琅&矢口早苗によるCD発売記念ライブ(城ヶ島 遊ヶ崎リゾート)
20:00~20:30 花火鑑賞
20:30~    バス乗車

横浜駅着 21:30頃
東京駅着 22:30頃

※申込み人数によっては、2グループ入れ替えでのご案内となります。
※交通状況により、スケジュール時間・到着時間が多少前後する可能性がございます。
※天候によりスケジュールが変動する場合がございます。
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参加費

大人:8,000円(中学生以上)
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日本全国の投資家に朗報!

首都圏のワンルームマンション、融資OK!



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先日、ある金融機関との調整ができて、居住地の制限が撤廃できることになった。

条件としては

・当社の取引であること
・購入後、当社で賃貸管理を行うこと
・首都圏ワンルームで当社の投資条件にかなうものであること
・年収は300万円以上から投資は可能(ただし自己資金比率が高まる)
・年収400万円以上であれば従来通りの融資が可能
・旧耐震物件にも融資が可能

というようなものである。
これは、当社の17年以上の実績において、一件も事故がなく、当社も、管理会社であるCFビルマネジメントも、不動産業界での評価が高いということに連動した融資である。

ただし、3000万円までは比較的に容易だが、それ以上になると審査が厳しくなる。
もちろん、当社のプラチナ会員で1億以上の投資をしている人にも、単純に3000万円の枠ができる。

残念ながら、当社の管理を離れた人は対象外である。

新規の方は対象となりますので、ぜひ、一度、ご相談いただきたい。

当社の一般会員や、過去に個別相談して、ご自分の住居地の問題で、首都圏のワンルームマンション購入を断念した人は、

0120-177-213 までご連絡ください。

新規に担当者を振り分けます。

都心部なら2戸くらい、横浜川崎地区なら3戸くらいは投資できるし、実績ができてくれば、それ以上のステップも踏める。


あ、今回の特別融資は、資産管理法人や法人での融資はできませんので、ご注意ください。


では。





大型バスで行く・サマーツアー2017~ 東京・横浜発・[日帰・40名限定企画]
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・遊ヶ崎グループで使えるお楽しみチケット&ドリンク券を配布!
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・矢口壹琅&矢口早苗によるCD発売記念ライブ!
・そして最後のお楽しみは城ヶ島遊ヶ崎リゾートで見る花火鑑賞!

参加者特典
★ 蕎麦御膳の昼食
★ 当日使用できる遊ヶ崎グループお楽しみチケット(2,000円分)
★ アルコール含むドリンクチケット2枚
★ 三浦プロレス観戦
★ ステージイベント(三浦プロレスオールスターズバンド&矢口壹琅・矢口早苗)
★ 矢口壹琅&矢口早苗によるCD発売記念ライブ
  ※簡単な軽食が用意されます。

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東京駅発 9:00集合(出発9:30)
横浜駅発 10:00集合(出発10:30)

12:00~13:00 三崎港着 三崎港 蔵・葉山商店にて蕎麦御膳の昼食
13:00~14:00 試合開始前に三浦プロレスオールスターズバンドの演奏があります!
14:00~16:00 三浦プロレス観戦
16:00~17:00 三浦プロレスオールスターズバンド・矢口壹琅&矢口早苗によるステージイベント
17:15~18:45 翔鴎号クルーズ(2組に分かれて乗船)
       ※待機時間にお楽しみチケット・ドリンクチケットをご利用ください。
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20:00~20:30 花火鑑賞
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横浜駅着 21:30頃
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残念!

昨日は、台風の影響で久しぶりの翔鴎号でのセーリングがキャンセル。



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しかし、せっかく皆さんの予定を開けたのでということで、ホテルでのミーティングと、夜は会食を。

ちょっと集まったメンバーはお教えできないのですが、みなさん、凄い人ばかり。

一昨日のテレビ番組で、自分より凄い人を紹介する番組をやっていた。

ん~、かなりすごい人たちが登場していたが、もう少し詳細を知りたいところだった。

世の中は、人脈で出来ている。

仕事をするにしても、階層があり、低い階層で仕事をすると、時間も労力もかかってしまうものだ。

多分、これは否定できない事実である。

なかなか若いころには、階層の高い人たちと組んで仕事をできるわけはなく、比較的騙されやすかったりするから、右往左往しながら徐々に成長するのであるが、若くして高い階層で仕事ができている人たちは、やはり若い時から高い階層の人たちとの密接な関係が構築できているのである。

よく考えると、最近、10年間くらいで、かなり階層の高い人たちとビジネスを行っているが、仕事ははかどるし、ミスも少ない。

また、社員のスキルも上がってきているので、会社のスキルも上がってきている。

そして、社内に弁護士、税理士、不動産鑑定士などもいるので、さらに仕事の質的な向上も図れている。

そして・・・・・・・。


あ、出かけないといけないので、続きは次回に。

今日は、夏休み初日で、エクシブの湯河原に骨休みに行ってくる。


ま、皆さんも、夏季休暇、ぜひ楽しんでください!






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12:00~13:00 三崎港着 三崎港 蔵・葉山商店にて蕎麦御膳の昼食
13:00~14:00 試合開始前に三浦プロレスオールスターズバンドの演奏があります!
14:00~16:00 三浦プロレス観戦
16:00~17:00 三浦プロレスオールスターズバンド・矢口壹琅&矢口早苗によるステージイベント
17:15~18:45 翔鴎号クルーズ(2組に分かれて乗船)
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明日から夏季休暇に入る。

とはいっても、PMは交代で管理業務は行い、私自身も結構、仕事が入っている。



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本日は、台風の影響で翔鴎号のセーリングがキャンセル。

しかしながら、せっかく時間をつくったのでということで、夕方から会食することになっている。

さて、明日から16日までの間、CFネッツは夏季休暇を頂くことになっている。

毎年、万全な体制てクレーム処理などは対処していますので、その辺はご心配はいりません。

また、プラチナ会員、ゴールド会員の方で、下記ツアーに申し込んでいない方は、ぜひ、本日中にお申し込みください。

当然、今年の私が同行します!

毎年、この時期は、8月13日、14日の三浦夜市、そして15日の三崎城ケ島夏祭りと地元で楽しむようにしている。

米国トランプ大統領が2週間夏季休暇を取るようだが、本人は「ワーキングホリデー」だと言い切って、完全に休暇ではないことを強調している。

ん?

何か、言い訳みたい?


ま、皆さんも、夏季休暇、ぜひ楽しんでください!






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参加者特典
★ 蕎麦御膳の昼食
★ 当日使用できる遊ヶ崎グループお楽しみチケット(2,000円分)
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★ ステージイベント(三浦プロレスオールスターズバンド&矢口壹琅・矢口早苗)
★ 矢口壹琅&矢口早苗によるCD発売記念ライブ
  ※簡単な軽食が用意されます。

開催スケジュール ※開催スケジュールは予告なく変更する場合がございます。

平成29年8月15日(火)

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東京駅発 9:00集合(出発9:30)
横浜駅発 10:00集合(出発10:30)

12:00~13:00 三崎港着 三崎港 蔵・葉山商店にて蕎麦御膳の昼食
13:00~14:00 試合開始前に三浦プロレスオールスターズバンドの演奏があります!
14:00~16:00 三浦プロレス観戦
16:00~17:00 三浦プロレスオールスターズバンド・矢口壹琅&矢口早苗によるステージイベント
17:15~18:45 翔鴎号クルーズ(2組に分かれて乗船)
       ※待機時間にお楽しみチケット・ドリンクチケットをご利用ください。
19:15~20:00 矢口壹琅&矢口早苗によるCD発売記念ライブ(城ヶ島 遊ヶ崎リゾート)
20:00~20:30 花火鑑賞
20:30~    バス乗車

横浜駅着 21:30頃
東京駅着 22:30頃

※申込み人数によっては、2グループ入れ替えでのご案内となります。
※交通状況により、スケジュール時間・到着時間が多少前後する可能性がございます。
※天候によりスケジュールが変動する場合がございます。
※最終スケジュールは期日が近づきましたらメールにてご案内差し上げます。

参加費

大人:8,000円(中学生以上)
小人:4,000円(小学生以下)


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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

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「いま売ったらいくらで売却できますか?」とは最近特に多いご相談のひとつ。ただ、売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせていただくことが多いのも事実。「それはナゼ?」という理由を、ロジカルに解説させていただく本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です!

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今回、セミナーでお話をする「NOI(営業純利益)」とは「満室(想定)賃料」から空室 期間の損失や運営費等を差し引いた手取り収入のことです。営業マンのうまい話に乗せられて購入に踏み切ったものの、蓋を開けてみれば退去の度に生じる空室期間や、また、物件を維持するための管理費や保険料、原状回復費用や固定資産税などの経費に頭を悩ませる大家さんは少なくありません。NOIは物件に手を加え改善したり、経費削減などで増加させることが可能です。

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「不動産投資を始めるには?」「まず始めは何から始めるのがベストなんだろう?」といった最初の疑問を読み解き、不動産市況や投資指標に基づき物件選びのポイントや銀行選びのポイントなどなど・・・、を解説致します。どのように不動産投資を進めていくのか、また始めるにあたっての心構えなど、決して不動産業者目線ではない、普段数多くのクライアントに対しての資産形成に携わるパートナーとしての目線でお話しさせて頂きます。

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不動産投資の落とし穴。

昨日の投稿に続き・・・・・。



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なんだか、いかがわしい商売がはやっているようだ。

多分、当社の物件購入会を参考に、ビジネスモデルを模倣して行っているようだが、注意を要する。

当社で行っている物件購入会は、すべて一般的な形で流通されている市場価格を厳選して紹介している。

したがって、正直、あまりもうからない。

当社の目的は、買ってもらった物件を管理することで利益を上げさせていただく仕組みであり、買ってもらった後のアフターフォローがあるから、概ね買主とも利害が一致する。

しかし最近、報告されている物件購入会では、パーティ形式で賞品まで出るという。

その物件購入会で出されるものは、その会社の所有物件に提携ローンをつけるというもの。

実は、当社でも、やろうと思えばできるし、それこそ相当稼ぐことができると思う。

しかし、我々は、購入していただいた後に永い付き合いが始まるわけだから、その一過性の利益はばれることになるからやらない。

昔、当社に入社してきたワンルーム販売業者からの転職組が、もっと利益を上げるために買取仲介を提案したものがいたが、却下した。

安く仕入れて、中間省略登記をして高く売る。

現在、かような業者が増え続ける中、我々は、いつまでも襟を正して商売を行っているのである。


下記は、実際にあった事件を小説化したものである。

人は、どのように騙されるのか。

ぜひ、ご参考にしていただきたい。



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一.手 口

 「先生、何とか、助けてください。」

 三十も後半の年だというのに、やけに気弱そうな口調で彼は言った。

 ある知人の紹介で当職事務所に訪れた彼は、わざわざ一日かけて、遠い島からやってきた。

 吉田浩(仮名)、職業は公務員、そして独身。田舎暮らしに憧れて、自ら望んで島に移り住み、本人は、一応、質素ながらも満足した生活を送っていた。

 そんなある日、彼のもとにかかってきた電話で、彼の人生は大きく変わることになる。

 「吉田、久しぶり。」聞きなれた声ではあったが、突然の電話で誰だか思いつかない。既に時間は、夜の九時を回っていた。「俺だよ、中学時代、同級生だった、権藤だよ。」

 「え、良くここが分かったね。」吉田はさほど権藤とは懇意な関係ではなく、怪訝な口調で尋ねた。「久しぶりだけど...。」以前、吉田は同級生から高額な布団を買わされた経験があり、この手の電話には慎重であった。「どうしたんだい、こんな時間に?」

 「いやね、いい話があるからさぁ。」権藤は、吉田の連絡先を誰から聞いたとは説明せず、低めの声で話し出した。確か、以前に騙されて購入した高額の布団の時も、こんな出だしだったよなぁと、吉田は疑いながら聞いていると「実は俺、いま不動産、やってんだ。」

権藤は、高校卒業後、一度、どこかの会社に勤めた後、不動産会社に就職し、その後、仲間と独立して、現在、その会社で取締役になっていることなどの経緯を細かく説明した。

「でね、実は、俺のお客さんでさ、買い替えをしようとして自宅を売りに出したんだけどさ、本当はすぐに売れる物件なんだけど、ここは俺の力で安く売らせようとしてるわけ。」不動産のことなど全く分からない吉田には、権藤が何をいいたいのか想像もつかなかったが、権藤は唐突に用件を切り出した。「そこでだ、お前、買わない?」

「え、そんなの僕に買えるの?」突然の話に驚いたが、今まで不動産を購入することなど考えたこともなかったが、吉田は、自分の年齢や独身であることなどの負い目から、不動産という未知の、そして知人からの誘いに、妙なチャンスのような気分にかられた。「でも、僕、あまりお金ないよ。」

「大丈夫だよ、金なんか。」権藤は、自信たっぷりな口調で言った。「お前、公務員なんだから、信用力あるしさ、俺に任せれば大丈夫だよ。」


※ 続きはキンドルで(100円です)


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地面師。

ちょうど、知人の司法書士と昔話をしていたところで、例の地面師の話が。



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積水ハウスの地面師事件。

ちょっと巨額な案件だが、詐欺事件というのは、比較的量刑が軽いため、実際にはちょくちょく起きているのが実態だ。

今回の事件の詳細を調べてみると、売買予約の段階で資金が動いていて、相続が発生した段階で相続人が事件を知り、その売買予約が無効と法務局が判断して相続登記が行われている。

いやはや、ちょっと常識では判断できない。

これだけ巨額な不動産取引なのに、高齢者の女性単独の意思確認で、手付金だけでなく中間金まで支払うものなのだろうか。

我々のような小心者のコンサルタントだとありえない行為だ。

不動産の取引は、様々な角度から確認が必要なのだが、ここでの詐欺師であるプロの技術は、I社をひとつかませて積水ハウスに売買予約を移しているところにある。

この時点で、積水ハウスはI社に対しての損害賠償の請求権しかない訳だから、I社が倒産か破産すればその支払い義務は免れることができる。

たぶん、お金の流れは、相当な捜査権限で調査しても、たどり着くことはできないのかもしれない。

お金の件は民事なので警察がどこまで動いてくれるのかで左右されると思うが。

だいたい、かような事件は連続して行われているわけだが、麻薬捜査や殺人事件、あるいは大量に社会現象になっているような「おれおれ詐欺」のようなものと違って、事件としては風化してしまい、組織の追求にまで至らないから止まることはない。

次々に事件は起きるが、最終的にどこにお金が流れたのかは不問に終わる。

今回の大きな事件が、すべての解明に至るかどうかを注目したい。

以下は、私自身が解決した同じような事件の小説である。

まえがきだけ書かせて頂くので、ご興味のある方は「キンドル」で100円で買えるので参考に読んでみていただければと思う。





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資産家のあなたは、狙われている

相続に付け込む、取り込み詐欺!(巧妙な手口)

 

不動産コンサルタント 倉 橋 隆 行


 本書は、私が取り扱った複数の事件で、概ね、同一と思える手口で騙された取り込み詐欺の実話である。

 最近、巷では、いわゆる「おれおれ詐欺」等の被害が多発し、注目を浴びているからマスコミなどで大きく取り上げられ、報道されているが、本件のような事件は、一切、取り扱われることがない。それは、被害者が資産家であり、事件は「詐欺」であることから、警察には、あくまで民事事件として判断され、民事不介入を原則として取り扱われてしまうから、ほとんど表面化されることがない。

 ただ、これらの犯罪は、被害額も多く、上記のように表面化しないことを「詐欺師」たちは知っており、組織的に動いていることは間違いない。「相続」という、ある意味、人生の節目を狙った犯罪は、多額な相続税の支払いの弱点を狙って、甘い言葉と共に、責めてくる。

 相続税の支払期限は、相続発生時点から一〇ヶ月。

 相続人の多額な金銭的負担と、時間的期限の焦り。

 これらの心理を巧みに操り、いかにもメリットのありそうな話を持ちかけてくる。

 そして、一度、引っかかってしまえば、次々に、その損を取り返そうとする心理を更に活用され、すべての財産が無くなるまで巻き上げられてしまう。そして、巻き上げられたからといって、誰も同情してくれないし、助けてもくれない。

 それが、資産家の運命なのである。

 従って、資産家は、自己防衛の努力が必要であるし、資産を守る知恵が必要である。少なくとも、騙されない最低限の知識、あるいは相談相手が必要である。

 我々、日々、不動産のコンサルティングを行っているわけだが、特に必要と思えるのは、資産家に対する「相続対策」である。また「資産家」というカテゴリーを、相続税納税レベルに合わせるとすれば、当社のクライアントの多くが「資産家」ということになるから、これはもう他人事ではない。

 人が亡くなれば、周囲は悲しみに耽る。ただ資産家の場合、情緒的な問題に合わせて金銭的な問題が短期間に現れる。これに基づいて、相続税のみならず、相続、いわゆる遺族間の資産の分配に関する問題。被相続人(亡くなった人)を取り巻く人間関係が、複雑であれば複雑である程、問題の根も深く、解決にも時間が掛かる。場合によっては、解決自体ができないこともあるのである。

 実は、これらの根源は、被相続人(亡くなった人)に原因がある。

 「相続」で揉めるというのは、誤解を恐れずに言わせてもらえば、相続対策に対する被相続人の怠慢なのである。資産家は自分の財産を円満に、かつ円滑に継承させる義務を負うべきなのである。

 本書は、残された相続人が詐欺に陥ってしまったケースを、事実に基づいて書き下ろしたフィクションである。本書が、今後、少しでも多くの被害者、あるいは被害者候補の方たちを救う「助言」の提案になれば幸いである。




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不動産の運用方法は、住宅だけじゃない。

今後、インバウンドを意識することも重要。



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先日、三崎のメンバーが住宅を買うことになって、決済が終わった。あの若さで一戸建てが買える。都心部だとマンションしか買えないだろうけど、向こうだと一戸建てが買える。今後を考えて自分たちが住んでいるエリアに購入した。
それで、今彼が住んでいる社宅が空くから賃貸で貸したり民泊を活用したりして収益構造を考えています。

airB&Bが今月二件入っていて、4人のフランス人のグループが3泊したり、アメリカ人やアメリカに住んでいる日本人が山田屋に泊まったりしていた。
家族で旅行した時に一泊2万円ぐらいのところに4人でホテルに連泊したらすぐに20万円こえてしまう。airB&Bだと部屋単価だから1人単価だと安くなる。あと酒屋の上に泊まれるなんてユニークだしドリンク代金も酒屋価格だから安く住む。昼間は安く済ませているみたいだけれど夜は食事に出ている。これが経済効果になっているかなと思っている。
三崎の町って観光地としてメジャーじゃないし何があるわけではない。天気の良い週末に人がいっぱい来て何をしているのかなと思うのだけれど、これといって何もしていない。消費活動は低いけれどいっぱい来る人がいる。そこに宿泊施設を作って滞在してもらうフォローができれば経済効果が出来る。
今回、8/6に中国の子供たちがきて、お迎えをする企画が7月末に決まって、横須賀のけん玉協会に来てもらったりすることになった。
中国旅行社の人が三崎に来た時にプッシュをしたら、実際に実行することになり毎年テレビのイベントとしてやることになった。
インバウンドの人を呼ぶためには宿泊施設が足りないからホテルの計画をねってやろうとしている。宿泊施設をコツコツと増やすことで滞在時間を伸ばす。
全国から行政の人がシャッターが開いている商店街を見学に来ている。
インバウンドの人達が来るようになると日本全国に通じるビジネスモデルになると思っている。
不動産で仕事をしながら不動産で恩返しをする。これが正しい地域貢献かなと思っている。町興しに参加できればと思っています。

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融資は信用の積み重ね。

賢いローンの組み立て方!






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不動産投資をする場合、購入する物件も大事だが、低金利で融資を受けることも重要。

よく融資の件について聞かれることがあるが、実は地道な積み重ねが信用につながることになる。

私自身、25歳の時に不動産業に転じ、その年に住宅用のマンションを買った。

転職して6ヶ月の時だったが、融資担当者が私の仕事ぶりを見て融資を付けてくれた。

もちろん父親が公務員だったことも影響があったが、銀行員は地道な態度を好む。

その後、アパートローンを借りた時には、住宅のようにうまくはいかなかったが、住宅をもっていたことと、毎月賃料のつもりで住宅ローンの返済口座に定額を入金していたことでアパートローンの審査が通った。

その後も、賃料の入金口座に手を付けずに、たまったお金で投資をしていたから、ある日突然、3億円近い物件を買う時にも、サラリーマン時代にローンが付いたのである。

当初、住宅ローンは4.7%で、アパートローンも5.4%くらいだったが、変動金利で組んでいたため、金利がどんどん低下していったのに5年間は返済額は変わらなかったから元金が急激に減り、6年目には3%くらいで見直され、返済額は月額60万円くらい減ることになった。

もうこうなると、当時の都市銀行、地方銀行はどんどん融資をしてくれるようになったし、金利も低く設定してくれたのである。

私の場合、老後資金の為の不動産投資であり、60歳で全額返済できる仕組みを構築できたのであるが、今度は相続税を計算すると、このままではまずいと、不動産資産管理法人を作ることになり、現在も法人で投資を行っている。

金融機関の見方は、結果でしか判断しない。

個人であれば、確定申告の内容であるし、法人であれば決算書で評価される。

また、昨日もお伝えしたが、物件を管理する会社や取り扱う会社も重要である。

当社のように地道にコツコツと積み上げてきた会社というのは、実は評価が高いのである。

当社の管理を離れた途端、追加の投資ができなくなる人は、その移転先の管理会社の評価が駄目な場合か、取り扱う会社が駄目な場合である。

また、業界の中で金融機関がマークした会社の物件だと取引ができないこともある。

買主の問題ではなく、売主の問題でもなく、その取扱業者の問題ということもある。

不動産業者というのは、どうも派手に思われがちであるが、実は地道な会社のほうが、内容はよく、顧客にもメリットがあるようになっているのである。

不動産コンサルも、地道にコツコツと信用を積み重ねることが大事なのだ。

今日は、富山のダイワハウスで講演。

日帰りの旅だ。


では。



というわけで、読み終わった方は

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管理会社が駄目だと融資がつかない。

個人属性+物件担保力+管理会社の評価。



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今後1Rマンションの取引については融資にいろいろと制限があったけれどハードルを下げようと動いている。
そのために絶対に大切なのが今まで通りでやり方を変えない事。
PMが厳しい査定に基いて販売をしている。空室増えるような物件はオーナー様が破綻する可能性が高くなる。今までそういうことをやってこなかった。
その積み重ねで今月は過去最高の売上になった。

管理の仕組みを理解してもらいたいのだけど、
他の会社で数ヶ月の滞納保証はあってもしばらくすると放置されてしまったりする。そこから弁護士に依頼したりすると急激なコストがかかってしまう。1Rの収益の中で明渡訴訟の負担としては破綻するかもしれないぐらい大きい。
そこを弁護士が社内にいて滞納対策チームが動いているから、強制執行まで負担している。金融機関から見たら信じられないこと。
どこでもいっしょの管理をしているわけではない。
見かけの管理費だけ見て別の会社に管理を移している事例があるけれど、新しい管理会社の評点が厳しいと次の融資が厳しいハードルになったりする。目先の損得でなく、仕組みで考えると金融機関から見たら安定した投資家になる。

CFネッツと言う会社は売れるものについて、一定のエリアで吟味して販売をしている。それは金融機関から見たらリスクが低いと映る。それが裏付けとなり融資がしやすくなる。逆に見るとそうではない会社は注意をするということ。そこが大事。

創業して3年目で50点を超えているはず。会社の中で決算書を意識して、所得を下げてでも会社の評価を上げている。評価を意識しするかどうかが大事。
管理が離れていくということは、会社の信用を失っていくこと。
管理料を下げていないのは利益がなければ会社の評価は下る。利益を下げれば経済が回らず会社の評価も下がる。それでは管理戸数が増えても誰も幸せにならない。社員が不安定だと会社も不安定になる。それでは評点は50点を超えられない。
評価は過去の積み重ね。金融機関が評価をするというのは過去を見ている。リスクをお客さんに転嫁するのではなく背負っている。その適正なコストがのっていたりする。事実と照らし合わせた決算書は評価される。
今度、金融機関を会社に呼ぶことになった。出来たら社員にも購入して欲しい。自分の業務を自分でやれば理解できる。
個人の信用力を不動産の信用力が後押ししてくれたから今がある。
これから先どういう経済になるかわからないけれど、自分たちが資産を増やす努力をしてください。

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目標は、期日を決めなければ達成できない。

何でも、スケジュールを組んで取り掛かることだ。



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仕事は締切が大事だと思っている。営業で言えば月次で売上がある。それまでにどういう行動を取るかが、予定になり行動することによって結果が生まれる。締切がない仕事というのは良くない。いつまでに何をするかを決めるから行動をする。締切がなく、いつかそのうちやるというのは仕事じゃない。計画をして会議をしても締め切りを作らない人はたくさんいる。いつまでに出来るのかなと思っていても、いつまでたっても出来ない人がいる。

社内の行動予定はサイボウズに入力することになっている。それを見ると行動予定がない人がいる。行動の予定を作らなくて、何をするのか。
ルーチンワークだから書く必要がないわけではなく、ルーティンワーク以外の業務もある。計画を入れていつまでに何をするかを決めないと結果は出せない。同時並行にいろいろなことが動いているのだから、結果を出すためには行動の予定を入れること。
例えば本を書こうと思っていても、思っているだけの人はいっぱいいる。まずは一行目を書かなければ二行目は書けない。頭のなかでストーリを作って、その中で色々なエッセンスを入れていくことを考えていくから一冊の本が出来る。
そのうちやりたい、いずれなりたいと思っている。そんな人達に、今、何をするべきと聞くと「会社を辞めると思っている」って答えるから、会社を辞める前に、先にやるべきことを考えてから行動をしなさいって言っています。仕事を離れてから何かを考えようとしても上手くいかない。今の仕事がうまくいかないのに他の仕事がうまくいくわけがない。目標を作るから達成が出来る。

目標を建ててそのために何をするか。
宅建の資格も10月に試験があるから何かをしよう。ではなく、受かるために具体的に何をするか。

必ず受かるために何をしたらいいか。それを考えて行動をする。
確実に受かるためには何をするか。そのためには時間を作ること。あと勉強の仕方を考える事をやる。

事業でも、なんでもこういうことをしようと思う。成功させるにはどうしたらいいか。
先ず資金はどうするのか、行動計画はどうする。
いっぺんにやるのは無理だから、小さいところからコツコツ始める。
コツコツとやった結果として、こいつはいけると思ったら一気に投資をするわけ。それで仕事はうまくいく。
コツコツも出来ない、手当たりもわからないそういう事業にいきなり投資をするのは無理。

人も、出来ると思う人には投資をする。
サラリーマンとして一番簡単な生き方は、仕事をできないと言うのが一番簡単な生き方。
何故かと言うと次から仕事がこない。なんか楽だし、人より早く帰ることも出来るかもしれない。勉強もしなくていい。
そういうふうにダラダラと過ごして、結果として何も目標がなく30過ぎた時には、周りの人たちが出世するのに対し自分は出世しない。そうなると惨めな形になっていってしまう。

若い人にいろいろな事をしてもらっている。仕事は結果を出さないとダメ。先ず結果を出す。
一つの事が出来たら次の事の結果を出す。それを繰り返していくと大きい器が出来てきて仕事の幅が広がる。小さい仕事しかクリアできない人は小さいまま年だけ重ねてしまう。どっちが辛いのかを考えたほうがいい。
連絡が取れない人に限って行動予定が入っていないはよくある。まず、予定を入れてください。そうすると仕事も任せやすい。
仕事をメールで頼まれることもあるけれど、予定が入っていなければやる時間が作れない。予定を必ず入れてください。お願いします。




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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

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実家は農家、だけど農業を継ぐのは現実的ではない、、、農地は自分の財産であるはずなのに、農地保護のために売却・使用に制限が設けられています。土地活用も一苦労です。その一方、その難しい条件の下で財産を減らすことなく、「〇〇家」を次の代に継承しなければなりません。農家の方の相続は、他のタイプの資産家の方とはまた違った難しさがあります。本セミナーでは農家を継がない方のための相続対策をご説明させていただきます。
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不動産投資はそれぞれ投資家の目標も大切ですが、まずは安定収益を確保することこそが何よりもの最優先課題です。例えば、築古アパートを買って更地で売却益を得るスキームだって、何もないところから素人が手を出すにはリスクが高く、それとは別に安定した収益、柱があるからこそ挑戦できるキャピタル投資となるわけです。まずは安定収益を作ることこそが不動産投資を成功させる第一歩といっても過言ではなく、その結果次第で更にレバレッジの効いた投資が可能となるのです。そんな安定収益へのスキルを身につけるために、まず何を学び実行したらいいのか、本来抑えておくべき成功の法則をぜひこの機会にお勉強ください。
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「いま売ったらいくらで売却できますか?」とは最近特に多いご相談のひとつ。ただ、売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせていただくことが多いのも事実。「それはナゼ?」という理由を、ロジカルに解説させていただく本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です!

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今回、セミナーでお話をする「NOI(営業純利益)」とは「満室(想定)賃料」から空室 期間の損失や運営費等を差し引いた手取り収入のことです。営業マンのうまい話に乗せられて購入に踏み切ったものの、蓋を開けてみれば退去の度に生じる空室期間や、また、物件を維持するための管理費や保険料、原状回復費用や固定資産税などの経費に頭を悩ませる大家さんは少なくありません。NOIは物件に手を加え改善したり、経費削減などで増加させることが可能です。

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「不動産投資を始めるには?」「まず始めは何から始めるのがベストなんだろう?」といった最初の疑問を読み解き、不動産市況や投資指標に基づき物件選びのポイントや銀行選びのポイントなどなど・・・、を解説致します。どのように不動産投資を進めていくのか、また始めるにあたっての心構えなど、決して不動産業者目線ではない、普段数多くのクライアントに対しての資産形成に携わるパートナーとしての目線でお話しさせて頂きます。

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最近、あまりテレビなどを見る時間が少なくなったが、先日、けちな番組をやっていた。

よく考えると、最近のテレビ番組は、あまりお金をかけられないのか、昔のように華やかさがなくなってきたような気がする。

歌番組も、なんだか、そこいらへんのカラオケボックスにいるような子供たちが歌っていたり、番組のトーク番組も節操のない世間話を延々と引っ張る。

番組制作に対する拘りが失われたような気がする。

拘り=無駄。

べつに食事は拘らないで、ハンバーガーでも食べていればおなかはたまるし、時間も短縮できる。

べつに旅行など行かずに、家でゲームでもしていれば時間はつぶせる。

などなど。

なんとなく、拘りのない人生はつまらないものと考えるのは、世代の違いなのだろうか。

先日も、若者が「免許取ったばかりだから、車は買えない」という話を聞いた。

ん?免許取ったんだったら、車買ったほうがいいのに、というと

最近、若者の初心者の保険が異常に高いらしく、いくら安い中古車でも保険が高すぎて買えないという。

なるほど。

私の時代は、まず単車の免許を取ったら単車を買い、車の免許をとったら車が買えた。

当時も、保険代とか維持費だとか考えると大変だったが、今のように高くは感じなかった。

親からは、車を買うのはいいが、保険だけは入っておけときつく言われていたから、かならず保険には入っていた。

そして、どんどん夢がそがれてゆく、今の若者の環境はいかがなものか。

なんとなく日本の経済は、うまく回っていないことは、かような若者のほうが敏感のようだが、もっと夢の持てる社会の構造を作り上げるには、利益の上げられる社会の構造を作らないといけない。

そして、お金がまわる社会構造を作り上げないといけないのに、政治も行政も、一向に改善に向ける策はなく、残念なことに、避難ばかりで責任のない正義を振りかざすだけだ。

以前にも書いたが、サラリーマンに一定の経費を認めてあげればお金は回る。

ふるさと納税などのように、他の地域の納税を景品で釣るようなことを繰り返しても、収税コストが上がっているだけで、社会全体にはマイナスだ。

例えば、車で通勤する人には、車の減価償却やガソリン代などが経費で落とせるとすれば、車も売れるだろうし、第一、パソコンなどは、普通、個人で使うほうが少ないのだから経費で認められるようにすればいい。

文房具なども、そうだ。

そうすれば、所得税は多少下がるかもしれないが、消費税は格段に収税できるのである。

家族と食事するときなども、一定の経費を認めてあげたり、地方の公務員の給料の支払い分の一部を、地元の地域振興券にして地元にお金を落とさせるなどすれば、お金は回る。

ん~、少し、頭をひねるひと、いないのか。

なんか、嫌な感じだ。



では。



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